어떤 정책이든 새로운 정책이 나오면 다양한 의견과 궁금증이 제기되는데요. 정부가 야심차게 발표한 첫 부동산 정책인 만큼 다양한 언론 매체와 온라인 등에서 여러 의견이 나오고 있어요. 4.1 부동산 대책은 부동산 대책은 무주택 서민들의 전셋값 부담을 덜어주며, 더불어 중개·이사·인테리어 등 관련 업종의 어려움을 타개시키는 것에도 함께 목적을 두고 있어요. 4.1 부동산 대책과 관련해 최근 제기된 궁금증들에 대해 국토교통부에서 답변을 해 주었어요.
Q1 양도세 한시 감면은 ‘부자 감세’ 아닌가요?
양도세 한시 감면 조치는 집이 팔리지 않아 과도한 채무상환부담 등으로 어려움을 겪는 하우스푸어들의 고통을 덜어주는데 목적이 있습니다. 이를 통해 주택거래가 활성화 되면 관련 서민업종에 긍정적 영향을 미치고 전세시장 안정에도 도움이 됩니다.
Q2 양도세 감면 대상인 1주택자는 어떻게 확인하게 되나요?
국토교통부는 현재 주택청약 시 필요한 주택소유기간 확인 등을 위해 주택전산망(HOMS)을 통해 개인의 주택소유 여부를 확인하고 있습니다. 주택소유 결과 조회의 정확성을 확보하고, 조회 시점 이후 주택거래 확인을 위해 건축물대장(세움터)·부동산거래관리시스템(RTMS) 등과 연계해 중첩 조회할 계획입니다. 각 시·군·구청은 RTMS를 통해 1가구 1주택 및 생애최초 여부에 대한 조회신청 및 결과 확인이 가능합니다.
Q3 리츠(부동산 투자전문 뮤추얼펀드)가 하우스 푸어의 주택을 역경매로 매입해 임대하는 것에 대해, 리츠가 임대수익과 시세차익을 모두 가져간다는 우려도 있는데요?
리츠가 하우스 푸어의 주택을 역경매로 매입해 하우스 푸어에게 임대하는 것은 주택매각이 절실한 가구부터 우선 지원하고 시장원리를 반영하기 위한 것이에요. 리츠의 자본조달비용과 임대료 수준 등을 고려할 때 임대 기간 중에는 수익이 발생하기 어렵습니다. 리츠가 임대수익과 시세차익을 모두 가져간다는 일부 언론의 보도내용은 사실과 다릅니다. 또한 하우스 푸어에게 할인된 가격으로 재매입할 수 있도록 하면 실질적으로 하우스 푸어에 대한 금융지원이 되어 도덕적 해이 문제와 과도한 지원 논란이 발생할 수 있습니다. 그래서 감정평가액으로 되파는 원칙을 세우게 되었습니다.
Q4 생애최초 주택구입자의 취득세 감면 기준을 ‘부부 합산 연소득 6,000만원’으로 정한 이유는 무엇인가요?
취득세 감면기준은 국민주택기금을 통한 생애최초구입자금의 기준을 따라 적용했습니다. 부부 합산 연소득 6천만원은 도시근로자 월평균 소득을 기준으로 ‘소득 7분위 수준’(2012년 도시근로자 7분위 가구소득 5,880만원·통계
청)에 해당합니다. 취득세 감면은 지방세수 감면에 대한 재정 보전을 전제로 추진하는 것으로, 소득 7분위 이상의 소득계층을 지원하는 것은 재정여건 등을 감안할 때는 적절치 않기 때문입니다.
Q5 국민주택기금의 생애최초구입자금에 대해 주택담보대출비율(LTV) · 총부채상환비율(DTI)을 완화하는 것에 문제는 없을까요?
생애최초 주택구입자는 신규로 발생하는 주택 실수요자로서 투기 우려가 적고, 주택거래 정상화 측면에서 가장 효과가 높은 계층입니다. 주로 신혼부부 등 젊은 계층이 대다수인데, 상환능력은 충분하나 현재는 자력으로 주택시장에 진입하기 어려운 상황에 있습니다. 이에 대한 정책적 배려가 필요합니다. 아울러 이번 조치는 지난해까지 주택기금을 통해 대출되었을 때의 수준으로 환원(연말까지 한시 적용)한 것으로, 예전과 비교해 추가적인 가계대출 증가를 야기하는 것은 아닙니다. 또한 기존에 주택기금을 통한 생애최초 자금지원 시에는 총부채상환비율(DTI)이 미적용됐으나, 올해부터 이차보전으로 전환되면서 DTI가 적용됐습니다. 반면 주택담보대출비율(LTV)은 70%에서 60%로 강화됐습니다.
Q6 이번 부동산 대책에 따른 공공분양 물량 축소로 무주택자 청약 기회가 줄어들 가능성이 있다는 지적도 있어요.
'공공분양을 2만 가구로 줄이고, 60평방미터 이하 소형으로만 공급해 청약저축 가입자의 선택권이 박탈된다’는 일부 언론의 지적은 사실과 다릅니다. 이번 공공분양 물량 축소는 시장수요 감소에 따른 청약시장 장기침체를 반영한 자연스러운 물량 조정입니다. 공공분양 물량을 축소하더라도 기존에 사업승인을 받고 청약을 하지 않은 공공분양주택이 약 21만6,000호에 달하는 상화입니다. 청약 수요 또한 크지 않다는 점을 감안하면 실수요자들의 기회 축소는 크지 않을 전망입니다. 또한 앞으로 매년 약 2만 호의 공공분양주택은 지속 공급되며, 청약저축 가입자는 분양주택 외에도 연 7만 호가 공급될 예정인 분양전환 가능한 공공임대(5년, 10년 임대)나 국민임대주택에 청약이 가능합니다.
Q7 유주택자에게도 청약 1순위 자격을 부여하고 가점제 비율을 축소하면 무주택자를 위한 청약제도가 무력화되는 것은 아닌가요?
가점제는 청약 경쟁이 있는 경우에만 무주택자에게 의미가 있습니다. 이번 4·1 부동산 대책으로 유주택자에게도 청약 1순위 자격을 부여했으나, 경쟁이 예상되는 주택거래신고지역·투기과열지구 등에는 현행과 같이 무주택자에게만 청약 1순위를 인정하는 제도가 유지됩니다. 또한 유주택자의 1순위 청약이 가능해도 주택소유 여부에 따른 가점 감점 항목으로 인해 무주택자 1순위자가 유리합니다. 무주택 가점은 무주택기간에 따라 0~32점이며, 유주택 감점은 최소 10점 이상입니다. 가점제 비율도 주택거래신고지역·투기과열지구의 경우 현행 비율을 유지함으로써 무주택 청약통장 가입자의 피해를 최소화하고 있습니다.
Q8 국책연구기관의 보고서를 근거로 리모델링 수직증축 허용 시 발생할 수 있는 안전상의 문제 등도 제기되었는데요. 과연 안전한 건가요?
수직증축 리모델링 허용으로 국민 안전이 후퇴했다는 보도는 사실과 다릅니다. 일부 언론이 언급한 한국토지주택연구원 보고서 등에도 ‘수직증축 리모델링이 구조 안전성 문제 때문에 불가능하다’라는 내용은 없습니다. 정부는
노후 공동주택에서 거주하는 주민들의 불편사항을 해소하기 위해 수직증축 허용을 검토 중에 있으나 안전을 중요시하는 정부의 정책기조에 한 치의 오차도 없게 할 계획입니다.
Q9 수직증축 리모델링의 안전성은 어떤 방식으로 확보할 것인가요?
안전이 확보되는 범위 내에서 수직증축 허용범위를 결정하고 안전성 확보를 위해 실효성 있는 방안을 강구할 계획이에요. 수직증축 허용 시 안전성 확보를 위한 방안으로 먼저 정확한 안전성 평가와 구조 보강방법 및 구체적 심의기준 등을 담은 ‘리모델링 구조설계 기준’을 마련할 예정이에요. 또 내실 있는 구조안전 심의를 위해 한국건설기술연구원 등 중앙 단위 전문기관의 사전검토를 의무화하며, 전문기관의 검토 결과를 토대로 전문가로 구성된 ‘구조안전심의위원회’에서 수직증축 계획의 안전성을 검토할 계획이에요. 또한 시공현장에 구조 감리 기술자를 상주 배치하여 계획대로 시공되는지 철저히 관리·감독할 예정입니다.
Q10 증축 리모델링으로 소형 평형 주택 공급이 감소되는 것은 아닌가요?
‘세대분할형 리모델링’을 통해 오히려 중·대형 주택이 소형주택으로 분할 공급되는 효과를 기대할 수 있습니다.
Q11 수직증축 리모델링 시 재건축과의 형평성 문제가 있는 것은 아닌지요?
재건축(경기도 기준 1986년 이전 준공)과 리모델링(경기도 기준 1997년 이전 준공)은 허용 연한의 차이로 시장이 구분되어 있고, 안전진단 결과 재건축 판정을 받으면 리모델링을 추진할수 없게 됩니다. 또한 리모델링의 경우 평형 제한 등의 제약이 있어 재건축 대상 주택이 리모델링을 선택할 가능성은 적을 것으로 예상됩니다.
Q12 수직증축 리모델링 허용에 따른 혜택이 경기도 분당 등 일부 지역에 주로 적용될 것이라는 예측도 있는데요?
리모델링 대상이 되는 ‘15년 이상 공동주택’은 5만5,000호 로 전국에 산재되어 있습니다. 따라서 이번 수직증축 허용 검토가 일부 지역을 염두에 둔 제도개선은 아닙니다. 실제로 현재 리모델링을 완료했거나 추진 중인 지역은 신도시 뿐만 아니라 서울·경기·대구·광주·전남 등 다양한 지역에 분포하고 있습니다.
Q13 일시에 리모델링을 시행할 경우 전세난 등 부작용이 발생하지 않을까요?
전·월세난이나 도시과밀 문제가 없도록 지방자치단체별로 리모델링 기본계획(가칭)을 수립한 후 중앙도시계획위원회의 심의 및 국토부 장관의 승인을 받아 시행하는 방안 등을 강구할 예정이에요. 또한 일부 언론에서 수직증축의 제한적 허용이 지난 정부의 불허 방침을 뒤집은 조치로 정부정책 신뢰도가 타격을 입게 됐다고 주장하나, 수직증축 문제 등 정책적 판단은 주택시장 여건 등 정책 환경의 변화 등에 따라 적절히 조정·보완하는 것이 과거 의 방침을 무조건 고수하는 것보다 국민과 사회·경제적 이익에 부합합니다.
Q14 ‘15년 이상 된 아파트의 총면적 30% 이내에서 수직증축을 허용’하고 ‘전용면적 85평방미터 이하 소형주택은 최대 50% 까지 리모델링 증축을 허용’하는 방안이 만들어지고 있다는데, 구체적으로 어떤 방안인지 궁금합니다.
전혀 사실이 아닙니다. 수직증축 리모델링의 구체적인 허용범위는 전문가 T/F를 구성하여 올 상반기 중 마련할 계획입니다. 현행 법령상 세대별 증축 가능면적 범위 안에서 기존 세대수의 10% 범위에서 세대 수 증가를 허용하고 있으며, 전용면적 85평방미터 미만 주택의 경우 세대당 전용면적 40% 범위 내에서 면적 증가를 허용하고 있습니다.
