전세값이 집을 구입하는 값만큼 올랐다는 뉴스를 보면 아직도 내집마련에 고군분투중인 분들은 자신도 모르게 한숨이 나옵니다. 집을 마련하지 못해 결혼까지 늦추는 현상이 나타날 정도이니 우리 사회의 여러 문제들이 어찌보면 집으로부터 시작되었다고 할 수 있을 것 같습니다. 하우스푸어를 지나 이제는 렌트푸어가 생기는 상황에서 목돈 안드는 전세 대출 상품이 출시되어 눈길을 끌고 있습니다.
국토교통부는 목돈 안 드는 전세 시행을 위한 주택임대차보호법 개정안이 발표되면서 ‘목돈 안 드는 전세대출’이 8월23일부터 출시된다고 밝혔습니다. ‘목돈 안 드는 전세대출’은 크게 2가지 유형이 있는데요. 각 유형은 어떤 특징이 있는지 알아보겠습니다.
우선변제권을 은행에게 먼저 양보하는 임차보증금 반환청구권 양도 방식
전세 세입자가 전세자금을 대출받은 금융기관에 보증금 반환 청구권을 넘겨 저금리로 대출받는 방식입니다. 임차보증금 반환청구권은 세입자(임차인)가 임대인(집주인)에게 임차보증금을 내는 대가로 보유하는 채권을 말합니다. 이때까지 주택임대차보호법에 따르면 금융기관은 임차보증금반환청구권을 양도받더라도 우선변제권을 인정받지 못했습니다.
이에 따라 관련 대출 금리를 인하하거나 대출 한도를 확대하기 어려웠어요. 하지만 8월 13일 주택임대차보호법 개정안이 공포되면서 금융기관에도 우선변제권이 부여돼 금융기관의 대출금 회수가능성이 높아지게 되었는데요. 이에 따라 낮은 금리의 전세자금 대출이 확대될 것으로 기대됩니다.
연소득 5천만원의 부부가 1억5천만원짜리 전세계약을 위해 이 제도를 이용할 경우 연간 600만원(연 금리 4% 적용)의 이자를 내게 되는데요. 이는 신용대출(연 6.5%) 975만원, 전세대출(연 4.5%) 675만원보다 연간 75만원에서 최대 375만원까지 저렴한 금액입니다. 전세대출은 부부 합산 연소득 6천만원 이하인 무주택 세대주가 받을 수 있으며, 전세보증금 한도는 3억원(지방 2억원) 이하입니다.
원칙적으로는 최대 3억원까지 대출받을 수 있지만 상환능력별 보증 한도(부부 합산 연소득의 3.5~4.5배)로 인해 소득에 따라 대출 금액이 제한됩니다. 신규 전세계약 또는 재계약에 모두 적용되니, 오르는 전세금에 고민을 하는 분들도 이용하면 좋을 것 같아요.
임대차 계약 시 임차인이 전세금을 대출한 금융기관에 보증금 반환 청구권을 양도한다는 내용의 특약을 정해진 서식에 따라 작성하면 돼요. 이 상품은 우리·국민·하나·신한·농협·기업은행 등 6개 시중은행에서 취급해요. 은행별로 8월 23일부터 27일 사이에 관련 대출 상품을 출시할 예정이며, 향후 대출 실적에 따라 단계적으로 확대하는 방안도 검토할 계획이에요.
집주인이 전세금을 본인 주택담보대출로 조달해주는 집주인 담보대출 방식
세입자가 신용대출을 받아 전세 자금을 마련하던 것에서 벗어나 주택담보대출 금리만 내게 돼 그만큼 대출이자에 대한 부담을 줄일 수 있어요. 대출 적용 대상은 ‘임차보증금반환청구권 양도 방식’과 동일행. 다만 전세 재계약인 경우에만 적용(신규 전세계약 불가)되며, 대출 한도도 5천만원(지방 3천만원)으로 제한돼요.
정부는 집주인들의 참여를 활성화하기 위해 다양한 세제·금융지원을 제공할 예정이에요. 일단 전세대출금에 대한 소득세 비과세, 담보대출 이자 납입액에 대한 소득공제(40%), 집주인의 주택담보대출 규모에 비례한 재산세·종부세 감면 등 세제 혜택을 마련했어요.
집주인이 전세금 해당액을 주택담보대출로 받은 경우에는 총부채상환비율(DTI)을 금융기관 자율로 적용하도록 하고, 주택담보대출 인정비율(LTV)도 전체 주택 가격의 70%까지 완화했어요. 또한 대한주택보증에서 이자지급 보증 상품을
마련해 임차인이 이자 납입을 연체하는 경우에 임대인을 보호할 수 있는 방안도 마련했어요.
대출 금리는 주택담보대출 금리로 평균 3% 후반에서 4% 초반 수준으로 예상돼 신용대출 금리(6~7%)보다 약 2~3%포인트, 전세자금보증대출 금리(4% 중반)보다 약 0.5%포인트 인하되는 효과가 있을 것으로 예상돼요.
집값이 하늘 높은줄 모르고 오르면서 전세수요가 늘어나더니, 이제는 다시 전세금도 거의 집값에 육박하게 올라가고 있는 상황이에요. 그러다보니 무주택서민의 주거비 마련이 늘 이슈로 떠오르게 된 것이지요. 정부는 앞으로 주택시장 정상화를 위해 전세 수요를 매매 수요로 전환하고, 임대주택 공급을 확대해 임대주택 수급 불균형을 완화함으로써 임대시장 안정을 도모할 계획이에요.
