‘하우스푸어’라고 들어보셨나요? 직역하자면 ‘집을 가진 빈민’이라는 뜻인데, 집을 장만했음에도 불구하고 빚을 가지고 있어서 빈곤한 삶을 사는 사람을 지칭합니다. 하우스푸어라는 말이 생길 정도로 주택 문제가 심각하여 많은 사람들이 집을 사려는 엄두가 나지 않는 것이 사실이에요. 이를 해결하기 위해 국토교통부에서 12월 3일 새 부동산대책을 발표하였습니다.
올 4월 1일과 8월 28일 각각 발표했던 부동산대책의 실효성을 키우기 위한 후속 조치인데요. 지금까지 국민주택기금과 주택금융공사로 이원화됐던 ‘정책 모기지’를 국민주택기금에서 통합 운영하게 되었습니다. 오는 12.9일부터 예산 2조원 범위 내에서 공유형 모기지 약 1.5만호가 공급되는 것으로 결정이 되었어요.
‘공유형 모기지론’으로 지원대상은 늘리고 손실은 줄이고
기존 모기지 상품들은 근로자∙서민 주택구입자금, 생애 최초 주택구입자금, 우대형 보금자리론 등으로 나뉘었어요. 이 때문에 상품별로 지원 대상이나 대출 조건이 달라 지원 효율이 떨어지고 형평성에 문제가 있다는 지적이 있었는데요. 이번 대책으로 정책 모기지를 통합하여 지원 대상은 늘어나고 금리는 내려가는 효과를 기대할 수 있습니다. 연 3.30~4.05%인 우대형 보금자리론 금리는 변동 이후 연 2.8~3.6%까지 내려갈 예정이에요.
벌써 지난 10월 추진된 시범사업에서는 총 2,986명이 대출대상자로 선정되었으며, 그 중 2,276명이 대출 약정을 체결하였어요. 대출대상자의 주요 특성을 살펴보면, 수도권에서 2억원 이하 전세를 살던 부부합산 연소득 6천만원 이하의 평범한 3-40대가 3억 이하의 주택을 구입하는데 공유형 모기지를 활용한 것으로 나타났어요. 사람들이 공유형 모기지의 출시로 주택구입 의사결정에 주된 계기를 갖게 한 것인데요. 전세수요의 매매수요 전환에도 크게 효과가 있는 것으로 분석되었습니다.
‘수익 공유형 모기지’와 ‘손익 공유형 모기지’란?
지원대상 |
부부합산 연소득 7,000만원 이하 무주택 세대주 (시범사업은 생애최초 주택구입자에 한정) |
대상주택 |
전용면적 85㎡이하 공동주택(아파트)으로 주택가격 6억원 이하 기존주택과 준공 미분양 주택 |
지원한도 |
주택가격의 최대 70% (2억원 한도) 구입자 연소득 4.5배 이내 |
지원금리 |
연 1.5% 고정금리 |
대출기간 |
20년 원리금 균등분할 상환(1년 또는 3년 거치) |
처분이익 상환 |
①주택매각(3년 이후), ②대출만기 또는 중도상환시 매각이익의 일부를 기금에 귀속 - 매각이익이 발생할 경우, 당초 매입가격에서 기금 대출평잔이 차지하는 비율만큼 주택기금에 귀속 - 다만, 서민 지원제도임을 감안하여 기금의 최대 수익률을 일정비율로 제한하는 방안 검토(예: 연 5% 내외) * 손익형 모기지와 달리 수익공유형 모기지는 주택가격이 하락할 경우에는 주택기금 손실이 발생하지 않음 |
조기상환 |
5년내 매각(상환)시, 조기상환수수료 부과 - (～3년) 연 1.8% (생초 3.3%-1.5%, 금리절감분의 100%) - (3～5년) 연 0.9% (생초 3.3%-1.5%, 금리절감분의 50%) |
리스크관리 |
주택기금에서 해당주택에 1순위 근저당권 설정 제3자 채무인수 불가 |
지원대상 |
부부합산 연소득 7,000만원 이하 무주택 세대주(시범사업은 생애최초 주택구입자 한정) |
대상주택 |
전용면적 85㎡ 이하 공동주택(아파트)으로 주택가격 6억원 이하 기존주택과 준공 미분양 주택 |
지원한도 |
주택가격의 최대 40% (2억원 한도) 금융기관 모기지 포함 LTV 70% 이내(소득 4.5배 이내) * 금융기관 모기지는 원리금 균등분할 상환 방식이어야 함 |
지원금리 (임차료) |
최초 5년간 연 1%, 이후 연 2% 고정금리 |
대출기간 |
20년 만기 일시상환 |
처분손익 공유 |
①주택매각, ②대출만기 또는 중도상환시 매각손익 공유 매각가격(실거래가) 또는 감정가격과 당초 매입가격의 차이만큼 지분율에 따라 주택기금에 차익(차손) 귀속 * 재건축의 경우, 청산가치(감정가격)로 평가 |
조기상환 |
5년내 매각(상환)시, 조기상환수수료 부과 - (～3년) 연 2.3% (생초 3.3%-1%, 금리절감분의 100%) - (3～5년) 연 1.15% (생초 3.3%-1%, 금리절감분의 50%) |
지원형식 |
대출계약방식 * 등기부상 법률적 소유권은 주택 구입자가 100% 보유 ☞ 세금(취득세, 재산세, 양도세), 부동산 중개료 등 주택관리비용은 법률적 소유자인 주택구입자가 부담 |
리스크 관리 |
금융기관이 1순위, 주택기금이 2순위 근저당권 설정 * 금융기관의 추가 모기지 대출은 LTV 70% 범위내 허용 - 제3자 채무인수 불가 - 기금 손실방지를 위해 공적보증기관의 보증 도입 검토 |
수익∙손익 공유형 모기지는 예산 2조원 한도로 1만5천여 가구에 선착순 공급됩니다. 공유형 모기지는 1~2%대의 저금리 대출상품인데요. 다만 나중에 집을 되팔 때 시세차익(차손)이 생기면 기금과 수익(손실)을 국민주택기금과 공유하는 상품이에요. 비록 처음 시도된 금융상품임에도 불구하고 언론과 국민의 큰 호응 속에 시행착오를 최소화하면서 성공적인 시범 사업을 추진하였습니다.
또한 1천가구를 늘려 LH공사가 하우스푸어의 주택을 매입하고 집을 다시 임대해주는 ‘희망임대주택리츠’도 내년 1천 가구를 추가해 시행하는데요. 기존의 9억원 이하를 유지한 중대형 주택에 포함됩니다. 중대형 주택을 구입하였다가 발생한 하우스푸어에게 기사회생의 기회를 준 것이에요.
